Конверзија пољопривредне парцеле у грађевинску
Претварање пољопривредне парцеле у грађевинску је све популарнији начин добијања јефтинијег земљишта за изградњу куће. Пољопривредна парцела може бити чак два пута јефтинија од грађевинске! Прво, међутим, мораћете да обавите бројне формалности и будете стрпљиви, јер цео процес може потрајати. Погледајте колико кошта претварање пољопривредне парцеле у грађевинску , које формалности треба извршити и колико дуго то може трајати. Ево детаљног водича о томе како пољопривредну парцелу претворити у грађевинску .
Претварање пољопривредне парцеле у грађевинску - дуг је пут од куповине пољопривредне парцеле до њене конверзије у грађевинску
Зашто је сада лакше претворити пољопривредну парцелу у грађевинску?
Заједно са изменама и допунама Закона о обликовању пољопривредног система (Јоурнал оф Лавс Но. 110, итем 725), од 8. јула 2010. године, пољопривредним земљиштем је постало лакше трговати . Ово су добре вести за све који нису повезани са пољопривредом, али их занима куповина пољопривредних парцела да би их претворили у грађевинске .
До сада је Агенција за пољопривредно власништво (АНР) имала првенствено право да купује сва пољопривредна имања, без обзира на њихову величину - чак и она испод 1 ха. То се није односило само на трансакције између пољопривредника. Према подацима, АПА је 2009. године користио ову привилегију само 16 пута од 592.000. јавнобележничке исправе.
- Сада, захваљујући измени и допуни, АПА задржава право прече куповине, али само у односу на пољопривредно земљиште веће од 5 ха. У пракси то значи да земљиште до 5 ха можемо купити „на лицу места“ без потребе за закључивањем предуговора и за то не морамо имати сагласност Агенције . Ово видно смањује формалности и штеди време и новац купца - објашњава Војциецх Рутовицз, менаџер пројеката из ЕС Полска. Ово су добре вести за људе који размишљајукуповина пољопривредне парцеле и њено претварање у грађевинску парцелу .
Пре него што купите пољопривредну парцелу, погледајте план зонирања
Пре куповине одабране парцеле, пажљиво проверите све информације о њој у Комуналном уреду. Најважнији је просторни план уређења, то је акт локалног закона који прецизира обим парцеле. Ако општина нема савремени план развоја, ствар се усложњава и повећава се ризик од неуспешне инвестиције. Углавном зато што не знамо каква ће бити будућа употреба парцеле, може се испоставити, на пример, да се на њој не може градити. Такође постоји ризик да ће у близини проћи обилазница или високонапонски водови.
У недостатку просторног плана развоја, мора се поднети захтев за одлуку о условима развоја. Пријава се подноси начелнику општине, градоначелнику града или председнику. Према прописима, парцела мора испуњавати одређене стандарде: директан приступ јавном путу, могућност повезивања зграде са медијима, односно водоводном, канализационом, гасном и електричном мрежом.
Други услов је тзв добро суседство, то значи да се парцела која се налази у непосредној близини мора уредити или су за њу већ издати услови за изградњу . Суседна парцела земљишта - у смислу прописа - има заједничку границу са земљиштем које планирамо да стекнемо. Ако то није случај - нећемо добити услове градње, а самим тим ни грађевинску дозволу!
Претварање пољопривредне парцеле у грађевинску захтева многе формалности
Како трансформисати пољопривредну парцелу у грађевинску?
Да бисмо саградили кућу на пољопривредном земљишту, пре свега, треба да „разгруписемо“ парцелу. А можемо се „разгруписати“ само када постоји просторни план развоја. Понижавање се састоји у промени намене парцеле са пољопривредне на грађевинску , у локалном просторном плану развоја. Да бисте извршили де-пољопривредно земљиште, потребно је да предате захтев за промену намене земљишта . Сетимо се да пријава треба да буде комплетна и да садржи прецизне спецификације локације парцеле. Такође треба описати сврху за коју ће парцела бити намењена, нпр. Једнопородична, вишепородична, службена становања. Писмо је упућено поглавару општине, градоначелнику или председнику града, а његово разматрање је бесплатно.
Лоша страна је, међутим, што не постоји строго дефинисан рок до ког је општина дужна да размотри пријаву и узме у обзир промене у плану просторног развоја. Ако неко жели брзо саградити кућу, није добра идеја претворити пољопривредну парцелу у грађевинску . Чекање на следеће одлуке канцеларија може проузроковати растућу фрустрацију и проузроковати одлагање стамбених планова за чак неколико година - каже Војциецх Рутовицз.
Од јануара 2009. пољопривредно земљиште свих класа, које се налазило у административним границама града, легално је срушено. Слично томе, према измени и допуни Закона о заштити пољопривредног и шумског земљишта, поједностављени поступак обухвата земљиште у руралним подручјима, али само класе ИВ до ВИ. У осталим случајевима је потребна пријава.
Изузимање земљишта из пољопривредне производње
Једном када се општина сагласи са уклањањем пољопривреде, следећа фаза је подношење захтева за одељење за геодезију или управљање некретнинама повиатске старости за искључење земље из пољопривредне производње . Ово се односи на земљиште добре класе квалитета од И до ИИИ, земљиште лошег квалитета не захтева изузеће. У ту сврху потребно је упознати се са тлознанственом класификацијом земљишта, у којој је изражена класа вредновања пољопривредне употребе. Имајте на уму да би захтев за изузеће земљишта из пољопривредне производње требало да прати :
- документ који потврђује власнички лист (јавнобележнички акт или извод из земљишне књиге),
- извод из развојног плана,
- извод из земљишне књиге са копијом катастарске карте,
- мапа са планом парцеле заједно са планом њеног развоја и обележавања подручја које треба искључити из пољопривредне производње и биланса подручја.
Тек након што добијете позитивну одлуку, можете поднети захтев за грађевинску дозволу.
Колико кошта претварање пољопривредне парцеле у грађевинску?
Уз претварање пољопривредног земљишта у грађевинско, биће нам наплаћено . Обично је промена у коришћењу пољопривредног земљишта у непољопривредне сврхе у локалном развојном плану повезана са повећањем вредности дате парцеле. У овој ситуацији, општина може захтевати тзв накнада за планирање . Износ такве накнаде треба да буде наведен у развојном плану, али не може прећи 30% од повећања вредности имовине.
Изузев земљишта из пољопривредне производње за породично становањебесплатан је само за земљиште површине до 500 м². У супротном, накнада ће се одредити појединачно и зависиће од класе тла на парцели и њене површине. Поред једнократне накнаде за трајно искључивање земљишта из пољопривредне производње, морају се плаћати и годишње таксе .
Становање станишта - лакша опција
Ово решење је намењено углавном пољопривредницима, јер је развој станишта повезан са вођењем фарме . Развој станишта може укључивати стамбену зграду и пољопривредне зграде. Ако не испуњавате законске услове за бављење пољопривредом, након што сте стекли земљу, морате је обрађивати да бисте изградили кућу. У овом случају, пре него што потпишемо прелиминарни уговор са фармером, он треба да стекне услове за развој. Тада пољопривредник подноси захтев за грађевинску дозволу.
